NOTARIUSZ SIEKAŃSKA O ZMIANIE PLANU MIEJSCOWEGO

„Mam działkę na wsi, ale nie mogę jej sprzedać, bo zmieniła się ustawa. Co robić?!” Wyjściem z tej sytuacji może być zmiana planu miejscowego, którym została objęta działka.

Od 30 kwietnia 2016 r. obowiązują nowe przepisy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obecnie nabywcą nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, chyba że uzyskamy odpowiednią zgodę od prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (decyzja administracyjna). Pisałam o tym przed tygodniem.

CZYTAJ TEŻ: NOTARIUSZ SIEKAŃSKA O SPRZEDAŻY ZIEMI NA WSI

Dzisiaj o zmianie planu miejscowego, co też jest wyjściem z tej sytuacji. Czyli o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zmianie przeznaczenia gruntu w ewidencji gruntów i budynków, a tym samym przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Jak doprowadzić do zmiany prawa miejscowego?

Posiadam kilka hektarów gruntów. Chciałbym, żeby dla tego terenu został uchwalony bądź zmieniony plan miejscowy. Ułatwiłoby mi to sprzedaż działek. Czy mogę zainicjować w gminie jakieś postępowanie w sprawie uchwalenia planu miejscowego? Jak przekonać gminę do uchwalenia takiego planu?

Uchwalenie planu miejscowego zależy od rady gminy. To rada gminy odpowiada za kształtowanie polityki przestrzennej i uchwalanie planów miejscowych. Nie można jej zmusić do określonych działań. Jedynym rozwiązaniem jest przekonanie większości radnych do tego, żeby podjęli uchwałę o przystąpieniu do prac nad planem (co nie jest jeszcze równoznaczne z tym, że plan miejscowy na pewno zostanie uchwalony – nawet po podjęciu pierwszej uchwały rady gminy prace nad planem mogą być zawieszone).

Kluczowe wydaje się więc przekonanie do pomysłu organów gminy.

Czasem jest to łatwiejsze, czasem trudniejsze. Gminy często obawiają się kosztów związanych ze sporządzeniem i uchwaleniem planu. Zwłaszcza te ostatnie – związane z ewentualnymi roszczeniami właścicieli nieruchomości objętych planem – są trudne do przewidzenia.

Ten problem można w pewien sposób rozwiązać. W przypadku zmiany, to inwestor inicjuje procedurę, składając odpowiedni wniosek (na marginesie należy dodać, że procedura zmiany planu może zostać zainicjowana również z własnej inicjatywy przez radę gminy). Wniosek o zmianę planu składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, który prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących.

Gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego inwestor powinien wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania, w której to decyzji organ administracji publicznej określi, na jakie cele może być wykorzystana nieruchomość.

Po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy przewidującej możliwość zabudowania nieruchomości właściciel nieruchomości może wystąpić o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a po jej uzyskaniu – rozpocząć budowę.

Kolejnym krokiem powinno być przekwalifikowanie gruntu z rolnego na budowlany w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 23 ustawy z 17 maja 1989 r. prawo geodezyjne i kartograficzne, właściwe organy, sądy i kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji i orzeczeń oraz odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczenia lub sporządzenia aktu notarialnego.

Podobnie § 12 ust. 1 rozporządzenia ministra rozwoju regionalnego i budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków stanowi, iż prawa właścicieli lub posiadaczy gruntów, budynków i lokali uwidacznia się w ewidencji na podstawie m.in. ostatecznych decyzji administracyjnych. W większości urzędów administracyjnych prowadzących ewidencję gruntów i budynków w Polsce ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nie jest uznawana przez te jednostki jako podstawa do przekwalifikowania użytków rolnych w prowadzonych rejestrach.

Zmiana kwalifikacji z działki rolnej na budowlaną jest możliwa w przypadku, gdy działka została zagospodarowana budowlano, tj. na podstawie pozwolenia na budowę opartego na decyzji o warunkach zabudowy na działce powstał budynek, którego inwentaryzacja powykonawcza dokonana przez uprawnionego geodetę dała podstawę do oznaczenia w ewidencji danej działki jako budowlanej. W praktyce, jeżeli gmina nie ma planów zagospodarowania przestrzennego, decyduje zwykle wpis w ewidencji gruntów i budynków, którego wypis jest niezbędny przy zawieraniu aktu notarialnego. Należy podkreślić, iż zmiana w ewidencji gruntów i budynków, dotycząca przekwalifikowania gruntu z rolnego na budowlany, spowoduje konsekwencje podatkowe, polegające na konieczności zapłaty podatku od nieruchomości, a nie podatku rolnego.

W następnych artykułach przedstawię Państwu, jak przebiega procedura odrolnienia gruntów rolnych.

Notariusz Paulina Siekańska, tel. 537 557 070

POWRÓĆ DO STRONY GŁÓWNEJ